La inflación se está haciendo notar en la economía doméstica de las familias de nuestro país. Para muchos no resulta fácil atender todos los gastos y llegar a fin de mes. Los que tienen una vivienda en propiedad sus prioridades son el pago de la hipoteca y demás gastos del inmueble. No obstante, la morosidad en las comunidades de propietarios sigue siendo un problema creciente. Por ello, algunos se plantean si es posible limitar el acceso a los servicios comunes al vecino moroso de una comunidad de propietarios.
Autora: Mª Consuelo Sánchez-Castro Díaz-Guerra
¿A quién se considera moroso?
Moroso es todo propietario que no esté al corriente de pago de las obligaciones vencidas, líquidas y exigibles que tenga con la comunidad de vecinos, esto es, tanto el propietario que tiene cantidades pendientes de pago con la comunidad como consecuencia del resultado de la aprobación de las cuentas anuales, como aquel propietario que impaga cualquiera de los recibos que se le pasan al cobro y que se corresponden con el presupuesto ordinario aprobado por la comunidad o con derramas extraordinarias para gastos, igualmente aprobados por la junta de propietarios.
El responsable del pago de las cuotas de la comunidad es el propietario, por lo que, aunque se trate de una vivienda alquilada, y en el contrato de arrendamiento se establezca que será el arrendatario el que realizará el pago de los gastos de comunidad, esta nunca podrá reclamar cantidad alguna al inquilino.
¿Se puede exponer, cumpliendo ciertos requisitos, en el tablón de anuncios de la comunidad la relación de los vecinos morosos?
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 16.2 prevé que "la convocatoria de la Junta contenga la relación de vecinos morosos que estén privados del voto", siendo una buena práctica la notificación de la convocatoria individual por correo, la inclusión en cajetín, o mediante intranet con clave y contraseña, evitándose cualquier medio que pueda suponer el acceso por terceros (Internet).
No obstante la difusión de la lista de un vecino deudor podrá publicarse únicamente en el supuesto recogido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal apartado h) párrafo segundo, "Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto." Para proceder de esta forma deberán acreditarse los intentos de notificación.
Por tanto, desde el punto de vista de la protección de datos, la lista de vecinos deudores se podrá exponer en el tablón de anuncios de la comunidad siempre que se pueda acreditar que la notificación al propietario no ha sido posible.
El tablón de avisos no deberá colocarse en un lugar de tránsito fácilmente accesible por cualquier persona.
¿Cuándo se convierte un propietario en moroso?
La mayor parte de los propietarios responden bien a sus obligaciones para con su comunidad, y los morosos son la excepción. El pago de los gastos comunes es el precepto más importante, pues se trata de abonar los gastos comunes y aceptar lo que al respecto establezca la Junta de Propietarios, salvo que el acuerdo sea contrario a la Ley y normas estatutarias y se impugne judicialmente. Es quizás la obligación más importante de cada uno de los propietarios para mantener la propia finca y los servicios comunes.
La forma de contribuir a los gastos es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que se haya establecido por la junta, debiendo tener en cuenta que el art. 5.3 de la LPH permite exoneraciones y reglas especiales para determinados gastos, conforme “lo especialmente establecido en el Titulo”.
Para ser considerado moroso no es necesario que exista una deuda de importancia, sino que basta con el impago de una única cuota. Lo que sí que hay que tener en cuenta es el momento en el que se consideran vencidas las cuotas. Si aparece recogido en los estatutos o los vecinos llegaron a un acuerdo en el que se establece un plazo concreto para la realización de los pagos (por ejemplo, los primeros 10 días de cada mes), el propietario deudor adquiere la condición de moroso al día siguiente del plazo estipulado. Pero si la comunidad no tiene establecido un plazo determinado, la morosidad no puede aplicarse hasta que termine el mes o la fecha establecida en el recibo presentado al pago.
Si, como es normal, el propietario acepta el importe a abonar acordado en junta, con independencia de que se ajuste o no exactamente al Título, son “actos propios” y está fuera de lugar no aceptar el pago de la cuota fijada en la Asamblea y así lo establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo en Sentencias de 26 de febrero de 2013, de 7 de marzo de 2013 y de 6 de febrero de 2014, pero esta conformidad no supone la modificación del Título, aunque hayan transcurrido varios años, pues el titular puede exigir la aplicación del mismo en posteriores Juntas. Y, dese luego, esta conformidad no obliga para nada a un nuevo titular que podrá estar en contra del sistema establecido siempre que vote en contra en la primera junta que se celebre a partir de su titularidad. (Así lo indica la sentencia del TS del 15 de septiembre de 2021).
¿Es posible limitar el acceso a los servicios comunes al vecino moroso de una comunidad de propietarios?
La cuestión que abordamos en este apartado es una consulta recurrente que de vez en cuando nos plantean en el despacho. Cuya respuesta ha sido hasta ahora objeto de cierta controversia entre los expertos en esta materia. En todo caso, lo primero será acudir a los estatutos de la comunidad para ver si existe alguna previsión al respecto. Lo que a priori no es frecuente. Debiendo además tener presente que la restricción no debe afectar a servicios esenciales. O que tengan relación con la habitabilidad de los inmuebles.
La Ley 10/2022, que entró en vigor el 16-06-22, ha introducido cambios en la materia. Al objeto de facultar a las comunidades a adoptar medidas frente a la morosidad. En concreto se permite a la junta de propietarios a acordar medidas disuasorias como la privación temporal del uso de servicios o instalaciones. Siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad. Además, las restricciones no tendrán carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad.
El nuevo texto, no obstante, ha sido criticado por falta de concreción en algunos aspectos. Lo que puede plantear problemas o propiciar abusos. No obstante, otra cuestión importante es la aplicación práctica de estas restricciones. Dado que no siempre será posible impedir el acceso a ciertas instalaciones, ya sean deportivas o de ocio, al deudor. Lo que en la práctica puede generar situaciones de tensión entre vecinos que es preferible evitar.
El fondo de reserva
Parte del pago de la cuota ha de ir destinado al fondo de reserva que debe servir para afrontar cualquier problema económico que tenga la comunidad, aunque considero que, salvo urgencias, debe ser aprobado el gasto por la Junta. Por desgracia muchos presupuestos no incluyen este fondo, que fue modificado por la Ley 10/22, que se puede utilizar para “la realización de obras de accesibilidad y eficiencia energética”, recogidas en el art. 10.1 y 16 2.
Este fondo debe ser permanente con el 10% del Presupuesto, pero es conveniente añadir que, según mi criterio, si se utiliza durante la anualidad correspondiente y salvo cuestiones de urgencia, el Fondo no tiene que reponerse hasta la próxima Junta y conforme el nuevo Presupuesto anual.
Mediante la Ley 8/2013, se amplió la afección real del año actual y anterior a tres años precedentes, algo que es de destacar por la importancia que tiene para las comunidades. Ya antes de la actual LPH se había producido una modificación del art. 1.923 del Código Civil de fuerte calado jurídico, pues tiene una enorme importancia que el crédito en favor de la comunidad, es decir, las deudas de los propietarios, tengan preferencia sobre cualquier otro, con excepción del Estado (Impuestos sobre el Inmueble de la última anualidad vencida y no pagada) y de los aseguradores (por los dos años del seguro o del mismo plazo de los dividendos), pero adelantándose sobre las hipotecas y cualquier otra deudas, aunque estas deudas figuren inscritas en el Registro de la Propiedad. La importancia de dicha norma jurídica es que supone una garantía real para la comunidad, que se impone al resto de créditos, sin necesidad de anotación registral.
Existencia de deudas
Es conveniente también señalar que el deudor, el responsable del pago, será, en principio, el propietario que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario, pero el nuevo propietario responde del año actual y de los tres anteriores, de ahí la conveniencia de que el nuevo titular exija cuanto antes el certificado de la comunidad en cuanto a la no existencia de deudas.
Antes de la LPH actual se trataba más bien de una responsabilidad interna entre el comprador y el vendedor en orden al saneamiento, pero que en realidad no afectaba a la comunidad. Ahora la exigencia está en presentar una certificación de estar al corriente de pago, pues en otro caso no se autorizará el otorgamiento de la escritura, salvo que el adquirente le exonere de dicha obligación, algo que resulta muy normal y así se hace constar en la escritura de compra-venta.
El Tribunal Supremo, en Sentencia de 29 de mayo de 2009, entiende que solo son individualizables los gastos que expresamente figuran en el Título o los Estatutos, o que se acuerden por unanimidad.
Nudo propietario, usufructuario y figuras afines
Con independencia de los pactos entre uno y otro, siempre debe ser el nudo propietario el que responda ante la comunidad, pues en ningún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal se hace la menor referencia, en cuanto a derechos y obligaciones de personas distintas al titular, aunque en el art. 15 se permite el voto al usufructuario, siempre que el propietario no diga otra cosa, sin afectar a la obligación de pago.
Cuando el piso o local deudor es de varios titulares, nunca estará de más demandar a todos los propietarios, incluso cuando se trata de bienes gananciales, simplemente por un sentido de cautela procesal y como garantía en el cobro y, en su caso, anotación registral, pero desde luego partiendo de la base de que la obligación es solidaria, como resulta evidente en todos los casos en los que exista cotitularidad.
Cuando el matrimonio fracasa y se produce la separación, el divorcio o la nulidad, en el propio convenio o se atribuye la vivienda y también, en muchas ocasiones, la forma de pagar los gastos internos de la casa o los generales del inmueble. Nada de esto modifica la responsabilidad legal del que sea propietario, de tal manera que seguirá teniendo la obligación de abonar los recibos de la Comunidad el cónyuge que sea titular, uno de ellos o ambos, con independencia de quién tenga atribuido el uso. Así se pronuncia el Tribunal Supremo, en Sentencias de 25 de mayo de 2005 y de 25 de septiembre de 2014, así como la más actual de 13 septiembre 2021.
La Comunidad tiene un plazo de 5 años para reclamar las cantidades impagadas por el propietario moroso (CC art.1964.2).
Reclamación por vía amistosa
Lo más recomendable es intentar la vía del diálogo para lograr que el propietario salde su deuda, por ejemplo, llegando a un acuerdo que le facilite el pago, si por su situación económica no le es posible hacerle frente. Si el impago se debe a otras cuestiones que no sean meramente económicas, es muy posible que esta vía no solucione el problema y haya que acudir a la vía judicial.
Si el moroso no cumple el acuerdo, es conveniente reclamar la deuda por escrito, bien por carta certificado o burofax, de este modo, la comunidad tendrá pruebas de haberle comunicado la situación y que el propietario la ha recibido. Si la notificación no es posible por ningún medio, se podrá, durante 3 días, colocar la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, siempre que se acredite debidamente que se intentó por todos los medios posibles sin conseguirlo.
Reclamación por vía judicial
Para la reclamación judicial, lo más habitual es que la comunidad utilice el procedimiento monitorio (LPH art.21) aunque es libre de poder instar judicialmente la tutela de su derecho de crédito a través del juicio declarativo que corresponda por la cuantía (ordinario o verbal).
Acudir al procedimiento monitorio conlleva unos requisitos previos:
· Acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios.
· Notificación del acuerdo adoptado por la junta a los propietarios afectados.
· Si la persona deudora no paga en el plazo de 3 días desde la notificación, el secretario/a debe emitir un certificado de dicho acuerdo y del impago de la cantidad debida, con el visto bueno del presidente/a de la comunidad de propietarios.
Una vez cumplidos los anteriores requisitos, la comunidad presentará «petición inicial» al Juzgado competente, sin que sea preciso valerse de abogado y procurador (LEC art.814.2 y 31.2.1). Junto a la petición deben acompañarse de los documentos a que se refiere la LEC art.812.2.2 y, específicamente, la certificación del acuerdo de la junta de vecinos.
Admitida a trámite la petición inicial, se procede al requerimiento al deudor para que, en el plazo de 20 días hábiles, pague o presente escrito de oposición.
· Si paga, se archivan las actuaciones.
· Si no paga ni se opone, el proceso monitorio finaliza y la comunidad de vecinos debe solicitar despacho de ejecución para el pago.
· Si el moroso presenta oposición a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
Mediación-conciliación o arbitraje
La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también puede ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje (LPH art.21.6).
El juicio monitorio
Dicho todo esto, ¿qué hacer cuando hay morosos en una comunidad? La prohibición del uso de los elementos comunes como “castigo” no tiene lugar, salvo que haya que pagar específicamente por su uso, por ejemplo, en el caso de pista de tenis o piscina.
El juicio monitorio, recogido en el artículo 21 de la LPH y modificado por la Ley 10/2022 y 12/2023, es el camino final cuando hay un deudor.
Para ponerlo en marcha se debe tener en cuenta lo siguiente:
1. Cabe que la Comunidad tenga acordado un interés superior al legal, algo que por mi parte considero fuero de lugar, aparte de que, llegado el caso de relación, el Juzgado lo puede considerar excesivo.
2. Es un proceso especial, recomendado que se dirija contra el propietario/os y también, en su caso, contra quien figure en el Registro de la Propiedad, siempre que sea distinto, pues así se previene en este precepto. Está reconocido que la acción judicial la puede llevar a cabo el administrador, aunque si al final no hay pago y hay que acudir al juicio verbal u ordinario dicho profesional no podrá representar a la comunidad, por lo que es más aconsejable que lo haga desde un principio el presidente, a través de procurador y con el abogado que luego tenga que actuar si esta reclamación judicial especial no tiene éxito.
3. Marca los requisitos del proceso antes del proceso monitorio, certificación de la deuda y notificación previa al propietario.
4. Cabe solicitar el embargo preventivo de bienes si hay oposición del deudor.
5. Establece el derecho de que, si se han utilizado los servicios de abogado y procurador, se puedan exigir al deudor las minutas correspondientes, algo que merece un reconocimiento de la labor de ambos profesionales y que favorece a la comunidad.
6. Existe la posibilidad de mediación, que siempre es aconsejable para rebajar los gastos y el tiempo del proceso monitorio, alargado por el juicio verbal u ordinario, según la cuantía, y siempre que el demando no abone el importe reclamado.
¿Cómo reclamar las cuotas de comunidad a los propietarios morosos en el RIJ?
Las comunidades de propietarios y los administradores de fincas pueden usar el fichero de morosos RIJ para publicar datos de cuotas impagadas de comunidad que estén en cualquier fase (extrajudicial, judicializadas o ya reconocidas en una resolución judicial firme), incluso en ejecución.
Para ello al convocar la Junta General de Propietarios han de incluir en el orden del día la autorización al presidente para comunicar los datos de los propietarios morosos al fichero RIJ.
Esta medida se puede incluir en los estatutos de la comunidad y en los reglamentos de régimen interno y así afectarían automáticamente también a futuros propietarios, pero no son retroactivas.
El Tribunal Supremo ha aclarado en sus recientes Sentencias de diciembre de 2022 que para presumir licito el tratamiento de datos personales en un fichero de morosos es preceptivo dar cumplimiento a las tres obligaciones legales exigidas por el régimen legal establecido por la LOPD 3/2018: Requerir de pago al deudor de forma recepticia, advertirle de la inclusión en el fichero RIJ y notificarle la inclusión de sus datos concediéndole el plazo legal para el ejercicio de derechos ARSOL.
Dando cumplimiento a los requisitos legales y jurisprudenciales el RIJ ha implementado dos funcionalidades distintas para recuperar de forma eficaz los impagos de las cuotas de comunidad de propietarios:
· La reclamación y publicación por vía certificada (para reclamar deudas tanto prejudiciales como judiciales) desde 29,90€
· La publicación de deuda judicializada (solo para deudas judicializadas) de forma totalmente gratuita.
La diferencia entre ambos servicios es que en el servicio de publicación de deuda judicializada las notificaciones al deudor, previas a su inclusión en el fichero, exigidas por ley, se realizan a través del órgano judicial, en lugar de enviarse por medios certificados, incluyendo el letrado la cláusula de advertencia de inclusión en el Fichero en sus escritos judiciales (demanda ordinaria, monitorio, demanda de ejecución…).
Usando el servicio de reclamación y publicación por vía certificada ofrecido por el RIJ, el Administrador de fincas no tendrá que enviar el tradicional burofax de reclamación extrajudicial al propietario moroso ya que nosotros, por un precio similar, enviaremos por burofax el requerimiento de pago con la advertencia de inclusión en el fichero de morosidad de la Abogacía al propietario moroso de manera que además de garantizar la buena fe del reclamante de cara a las costas de un futuro procedimiento, la comunidad obtiene, en caso de persistir el impago, la publicación de los datos del deudor en el fichero RI y la consiguiente puesta a disposición de la información publicada en el mismo, al mercado privado de empresas, autónomos, particulares, así como hasta 25.000 oficinas bancarias y entidades financieras, de forma eficaz, lo que mejora exponencialmente la tasa de recobro.
Usando el servicio gratuito de publicación judicializada la comunidad acreedora conseguirá acortar los tiempos del procedimiento judicial, o en su caso, agilizar la ejecución.
En definitiva, el RIJ mejora en todos los aspectos el proceso de recobro de cuotas de comunidad:
· Se dinamiza el proceso de aprobación por las comunidades de propietarios de las actuaciones a realizar contra un vecino moroso.
· Se acelera el procedimiento y la comodidad en la reclamación, realizándose los trámites de manera inmediata conforme se facilita la información de impago cómodamente mediante la web.
· Se mejora la eficacia en el cobro, contando con el procedimiento usado por bancos y grandes compañías financieras y de telecomunicación, cual es el de los ficheros de morosidad.
· Se reducen los costes, por cuanto los precios del servicio postal se han adaptado, necesariamente, a las posibilidades de las comunidades de propietarios y el servicio de publicación judicial es totalmente gratuito.
CONCLUSIÓN
El RIJ ofrece un sistema de recobro y de consulta, fácil de usar y que puede reportar grandes beneficios y tener un impacto muy positivo en el día a día de las Comunidades de propietarios y hacer la vida de los vecinos más satisfactoria.
FUENTES Y REFERENCIAS
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906
https://muleroasesores.com/articulo-21-de-la-ley-de-propiedad-horizontal/
https://www.conceptosjuridicos.com/ley-enjuiciamiento-civil-articulo-812/
https://www.conceptosjuridicos.com/ley-enjuiciamiento-civil-articulo-814/
https://www.conceptosjuridicos.com/codigo-civil-articulo-1964/
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2013-6938
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2022-9838
https://supervecina.com/que-medidas-podemos-tomar-contra-los-vecinos-morosos/
https://www.abogacia.es/actualidad/opinion-y-analisis/morosidad-en-las-comunidades-de-propietarios/
https://elderecho.com/morosidad-comunidades-propietarios
La publicación de deuda judicializada
https://registrodeimpagadosjudiciales.es/articulos-juridicos/propietarios-morosos/
https://registrodeimpagadosjudiciales.es/
