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traducido por Federico Dilla
Logistics and industrial investment grows 34% in Europe
Construction Alimarket
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Market activity of logistics warehouses in Europe contracted during the first half of 2014, according to a study by property consultant BNP Paribas Real Estate. Trading volume remained stable in Germany but declined substantially in the UK (-10%) and France (-11%). Despite the trends of the three main European logistics markets, business confidence has improved.
The projects 'turnkey' accounted for one third of total operations in France and the UK, with a significant presence also in Poland during the first half of the year. Lack of category A craft in the best locations, continued to stimulate demand solutions. The rapid obsolescence of logistics warehouses has led developments 'turnkey', especially in the case of e-commerce, where automation is crucial. Speculative developments are beginning to be considered in the strongest markets in locations in the UK and Germany where demand is high and the new short supply. However, this tendency is generally marginal in Europe.
The distribution and e-commerce are the main drivers of the market, particularly in France and the Netherlands, where they accounted for about 50% of hiring 2013. Also, demand for these operators remained strong in Spain and the UK during the first half of 2014. In Germany, the demand is more evenly distributed between industry and trade logistics operators. Rental prices increased marginally in the best European locations where a strong level of demand must add a limited availability. It has been evident in the UK and Germany, where rents 'prime' increased in most locations. However, overall revenues were stable in Europe during the first half.
In Spain, the improvement of the economy since the summer of 2013 is beginning to be reflected in the logistics market. In Barcelona, trading volume grew significantly during the second quarter of 2014, scoring one of the biggest quarterly records (92,000 m2) since 2010. In Madrid, the return of large operations stimulated the market during the first quarter. The developers still are wary to start new projects and the availability of large ships of category A is sparse.
In Germany, the market is benefiting from a stable economic environment, and it is reasonable to believe that will have a stimulating effect on the demand for ships during the second half of the year. During the first half of 2014, trading volume reached 2.2 million m2, and is expected to surpass the record of 4 million m2 of the best exercises when the year ends. The growing importance of e-commerce industry and the consequent increase in operations outsourcing logistics are the main driving forces of demand for ships.
In the UK, business confidence remains strong despite a 10% drop in the volume of transactions (1.4 million m2). In fact, the economic indicators are very positive; GDP (+ 3.4%) is expected to be the highest in Europe in 2014. The lack of category A craft in the best locations in Midlands and the South East of England has restricted market activity. This has led to further developments 'turnkey' and contributed to the implementation of speculative projects. Midlands strong growth and almost one third of the hiring of the first half was scored.
In France, recruitment reached 1.1 million m2 during the first half of 2014, below the average of 1.3 million m2 of the last 10 years. The market dynamism logistics ships have been significantly hampered by weak growth in the French economy. Activity in the Paris region recovered particularly weak compared to 2013. As in the UK, the Parisian market has been characterized by a shortage of new ships of category A, which has stimulated the recovery of operations' key in hand '.
Investment market
If the commercial real estate investment in Europe increased 27% in annual terms despite the slow economic recovery, growth in logistics ships, in particular was even higher, with 34% at the end of the second quarter. The general trend to the dynamism of the first half was reflected in the intense activity of the markets in the UK and Germany, who enjoy healthy economic conditions.
The strength of investment in major European markets is still concentrated in assets 'prime' and liquids but increasingly speculative operations cut and added value are closed. In the first half of 2014, the UK, Germany and France concentrated around three quarters of investment in logistics and industrial properties. 4,300 million euros were achieved in the UK (+ 63% per year) and 2,100 million euros in Germany (+ 59%). In recent times these two countries are recovering investment volumes in 2007. In France, while non-residential investment was increased markedly, the share of industrial and logistics assets fell by 16% to 800,000 euros, after a slow onset of exercise.
In the rest of Western Europe, trends differ substantially. In the Netherlands, the activity increased significantly after years of slow activity, while in Spain the improvement of the investment market had not yet benefited the industrial and logistics segment. However, operations expected for the second half of the year have materialized hand of some SOCIMIs. In Poland, the dynamism mainly attributable to domestic demand and exports to EU countries and is not yet affected by the political situation in Ukraine. Although it is likely that the uncertainty in the region can spread anxiety among operators, producers and investors in the border areas.
The limited availability of assets 'core' caused the lower yields 'prime' the beginning of the year. The maximum yields declined in the best locations in UK below 6.75%, while in France reached 6.85% in the main logistics enclaves in the region of Paris and Lyon. In Poland, fell to 7.50% in the two main centers of Warsaw and Katowice, reflecting the positive trends and declining vacancy ratios.
La inversión logística e industrial crece un 34% en Europa
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Promotoras Inmobiliarias
La actividad del mercado de naves logísticas en Europa se contrajo durante la primera mitad de 2014, según el estudio elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. El volumen de operaciones se mantuvo estable en Alemania pero descendió sustancialmente en Reino Unido (-10%) y Francia (-11%). Pese a las tendencias de los tres principales mercados logísticos europeos, la confianza empresarial ha mejorado.
Los proyectos ‘llave en mano’ representaron un tercio del total de operaciones en Francia y Reino Unido, con importante presencia también en Polonia durante el primer semestre del año. La falta de naves de categoría A en las mejores localizaciones, continuó estimulando la demanda de soluciones a medida. La rápida obsolescencia de las naves logísticas ha favorecido los desarrollos ‘llave en mano’, especialmente en el caso del e-commerce, donde la automatización es crucial. Los desarrollos especulativos están empezando a ser considerados en los mercados más fuertes, en localizaciones de Reino Unido y Alemania donde la demanda es elevada y la nueva oferta escasa. No obstante, en general esta tendencia es marginal en Europa.
La distribución y el e-commerce son los principales motores del mercado, particularmente en Francia y Holanda, donde representaron cerca del 50% de la contratación de 2013. Asimismo, la demanda de estos operadores se mantuvo fuerte en España y Reino Unido durante el primer semestre de 2014. En Alemania, la demanda se distribuyó más uniformemente entre industria, operadores logísticos y comercio. Los precios de alquiler se incrementaron marginalmente en las mejores localizaciones europeas donde a un fuerte nivel de demanda hay que sumar una escasa disponibilidad. Ha sido evidente en Reino Unido y Alemania, donde las rentas ‘prime’ se incrementaron en la mayoría de las localizaciones. No obstante, en general las rentas se mantuvieron estables en Europa durante el primer semestre.
En España, la mejora de la economía desde el verano de 2013 está empezando a reflejarse en el mercado logístico. En Barcelona, el volumen de operaciones creció significativamente durante el segundo trimestre de 2014, anotando uno de los mayores registros trimestrales (92.000 m2) desde 2010. En Madrid, el regreso de las operaciones de gran tamaño estimuló el mercado durante el primer trimestre. Los promotores aún se muestran cautos para emprender nuevos proyectos y la disponibilidad de naves grandes de categoría A es escasa.
En Alemania, el mercado se está beneficiando de un entorno económico estable, y es razonable creer que seguirá teniendo un efecto estimulante en la demanda de naves durante la segunda mitad del año. Durante el primer semestre de 2014, el volumen de operaciones alcanzó los 2,2 millones de m2, y se espera que supere el registro de los 4 millones de m2 de los mejores ejercicios cuando acabe el año. La creciente importancia de la industria del e-commerce y el consiguiente incremento de operaciones de outsourcing de la logística son las principales fuerzas motoras de la demanda de naves.
En Reino Unido, la confianza empresarial sigue fuerte pese a la caída del 10% en el volumen de transacciones (1,4 millones de m2). De hecho, los indicadores económicos son muy positivos; el PIB (+3,4%) es previsible que sea el más alto de Europa en 2014. La falta de naves de categoría A en las mejores localizaciones de Midlands y en el sureste de Inglaterra ha restringido la actividad del mercado. Esta situación ha propiciado aún más los desarrollos ‘llave en mano’ y ha contribuido a la puesta en marcha de proyectos especulativos. Midlands registró un fuerte crecimiento y se anotó casi un tercio de la contratación del primer semestre.
En Francia, la contratación alcanzó 1,1 millones de m2 durante el primer semestre de 2014, por debajo de la media de 1,3 millones de m2 de los últimos 10 años. El dinamismo del mercado de naves logísticas se ha visto claramente obstaculizado por el débil crecimiento de la economía francesa. La actividad en la región de París se recuperó respecto al particularmente débil ejercicio 2013. Al igual que en Reino Unido, el mercado parisino se ha caracterizado por la escasez de naves nuevas de categoría A, lo que ha estimulado la recuperación de las operaciones ‘llave en mano’.
Mercado de inversión
Si la inversión inmobiliaria no residencial en Europa se incrementó un 27% en términos anuales pese a la lenta recuperación económica, el crecimiento en naves logísticas, en concreto, fue aún superior, con un 34% al cierre del segundo trimestre. La tendencia general al dinamismo del primer semestre se reflejó en la intensa actividad de los mercados de Reino Unido y Alemania, que disfrutan de condiciones económicas saludables.
La fortaleza de la inversión inmobiliaria en los principales mercados europeos se concentra todavía en activos ‘prime’ y líquidos aunque cada vez se cierran más operaciones de corte especulativo y de valor añadido. En la primera mitad de 2014, Reino Unido, Alemania y Francia concentraron cerca de tres cuartos de la inversión en inmuebles logísticos e industriales. Se alcanzaron los 4.300 millones de euros en Reino Unido (+63% anual) y 2.100 millones de euros en Alemania (+59%). En los últimos tiempos estos dos países están recuperando los volúmenes de inversión de 2007. En Francia, mientras la inversión no residencial se incrementó de forma acentuada, la correspondiente a activos industriales y logísticos retrocedió un 16%, hasta los 800.000 euros, después de un lento inicio de ejercicio.
En el resto de Europa Occidental, las tendencias difieren sustancialmente. EnHolanda, la actividad creció de forma significativa tras años de lenta actividad, mientras que en España la mejora del mercado de inversión aun no había beneficiado al segmento industrial y logístico. No obstante, las operaciones esperadas para la segunda parte del año se han materializado de la mano de algunas SOCIMIs. EnPolonia, el dinamismo corresponde principalmente a la demanda doméstica y las exportaciones a países de la UE y no se ve aún afectada por la situación política de Ucrania. Aunque es previsible que la incertidumbre de la región puede propagar la ansiedad entre los operadores, productores e inversores de las áreas limítrofes.
La disponibilidad limitada de activos ‘core’ provocó el descenso de las rentabilidades ‘prime’ al inicio del año. Las máximas rentabilidades descendieron en las mejores localizaciones de Reino Unido por debajo del 6,75%, mientras enFrancia alcanzaron el 6,85% en los principales enclaves logísticos de la región de París y Lyon. En Polonia, bajaron hasta el 7,50% en los dos principales núcleos de Varsovia y Katowice, reflejo de las tendencias positivas y el descenso de los ratios de desocupación.
