El 25 de junio de 2025 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-ley 7/2025, de 24 de junio, por el que se aprueban medidas urgentes para el refuerzo del sistema eléctrico.
La correcta determinación de la base imponible en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es fundamental para garantizar la equidad y legalidad en la tributación. En el caso particular de los inmuebles que se encuentran en estado ruinoso, esta determinación adquiere una complejidad y relevancia especial. El Real Decreto-ley 7/2025, de 24 de junio, si bien se centra en medidas para el sistema eléctrico, indirectamente subraya la importancia de una correcta valoración de los bienes inmuebles, incluso en situaciones extraordinarias como la ruina. En este contexto, la aplicación del coeficiente cero al valor de referencia en inmuebles ruinosos es una medida que busca adecuar la carga fiscal a la realidad económica del bien, reconociendo su inviabilidad de uso y su pérdida de valor intrínseco.
Tramitación Administrativa
Para que un inmueble sea considerado en estado ruinoso a efectos fiscales y se le pueda aplicar el coeficiente cero al valor de referencia, es imprescindible seguir un proceso administrativo riguroso. Este proceso generalmente se inicia con:
- Declaración de Ruina: El propietario del inmueble, o incluso la administración de oficio, debe solicitar al ayuntamiento la declaración de estado ruinoso del inmueble. Esta declaración se basa en informes técnicos que acrediten la imposibilidad de uso, la inminente caída, o el coste desproporcionado de su rehabilitación en relación con su valor.
- Expediente Administrativo: Se abre un expediente donde se recaban informes técnicos, urbanísticos y jurídicos. Se notifica a los interesados y se les concede un periodo para alegaciones.
- Resolución Municipal: El ayuntamiento, tras valorar toda la información, emite una resolución declarando o denegando el estado de ruina. Esta resolución es clave, ya que sienta la base para la aplicación de beneficios fiscales.
- Comunicación al Catastro: Una vez declarada la ruina, el ayuntamiento debe comunicar esta situación a la Dirección General del Catastro. Esta comunicación es vital para que el Catastro actualice la información del inmueble y aplique las modificaciones pertinentes en el valor catastral y, por ende, en el valor de referencia.
- Revisión del Valor de Referencia: El Catastro, basándose en la declaración de ruina, debe revisar el valor de referencia del inmueble. En este punto, es donde entra en juego la aplicación del coeficiente cero a la parte de la construcción que ha perdido su valor de uso.
Criterios Aplicables en la Determinación del Valor de Referencia
El valor de referencia es un valor determinado por la Dirección General del Catastro para cada inmueble, basado en los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario. Este valor se utiliza como base imponible en impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). En el caso de inmuebles ruinosos, los criterios para su determinación deben ajustarse para reflejar la realidad del bien:
- Estado de la Edificación: Se debe evaluar el grado de deterioro y la irrecuperabilidad estructural del inmueble. Si la edificación ha perdido su funcionalidad y su valor de uso es nulo, el valor atribuible a la construcción debe ser cero.
- Valor del Suelo: Aunque la construcción esté en ruina, el suelo sobre el que se asienta el inmueble conserva su valor. Por lo tanto, el valor de referencia se centrará principalmente en el valor del terreno, descontando por completo el de la edificación.
- Normativa Urbanística: Es fundamental considerar las posibilidades urbanísticas del suelo (edificabilidad, usos permitidos, etc.), ya que estas influyen directamente en el valor del terreno.
- Informes Técnicos: Los informes periciales emitidos por arquitectos o ingenieros son cruciales para justificar la aplicación del coeficiente cero a la construcción, detallando el estado de deterioro, la inviabilidad de reparación y la inminente demolición si fuera el caso.
Fundamento de la Sentencia del TSJ de Burgos (EDJ 517773, 10-02-2025)
La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Burgos (EDJ 517773, de 10 de febrero de 2025) sienta un precedente importante en la interpretación de cómo debe determinarse la base imponible en el IBI (y por extensión, cómo debe influir en el valor de referencia) en el caso de inmuebles en estado ruinoso. Aunque no tengamos acceso al texto exacto de la sentencia, su relevancia radica en que, previsiblemente, habrá reafirmado el principio de que la base imponible no puede ignorar la realidad física del inmueble.
Es probable que la sentencia haya argumentado que:
- Principio de Capacidad Económica: La tributación debe basarse en la capacidad económica real del contribuyente. Un inmueble en ruina no genera capacidad económica, e incluso puede suponer una carga para el propietario (costes de demolición, seguridad, etc.).
- Valor Real del Bien: El valor catastral y, por extensión, el valor de referencia, deben reflejar el valor real del bien en el mercado, o al menos su valor de uso. Un inmueble en ruina carece de valor de uso como edificación.
- Reconocimiento de la Ruina Administrativa: La declaración de ruina por parte de la administración municipal debe tener un efecto directo en la valoración fiscal del inmueble, modificando la base imponible para reflejar su estado. La sentencia habría validado la aplicación de un coeficiente reductor, llegando incluso al cero para la parte edificada, si se demuestra que la construcción carece de valor.
Efectos Fiscales
La aplicación del coeficiente cero al valor de referencia para inmuebles en estado ruinoso tiene importantes efectos fiscales, principalmente en los impuestos cuya base imponible se determina a partir de dicho valor:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Aunque el IBI se calcula sobre el valor catastral (y no directamente sobre el valor de referencia), la determinación del valor catastral tiene en cuenta el estado de la edificación. Si el inmueble ha sido declarado en ruina, su valor catastral se reduce drásticamente, o se elimina la parte correspondiente a la construcción, aplicando de facto un coeficiente de corrección a la baja que, en el extremo de la ruina total, puede llevar a que solo tribute el valor del suelo. Esto reduce significativamente la cuota del IBI.
- Ejemplo IBI: Un inmueble con un valor catastral (suelo + construcción) de 100.000 €. Si se declara en ruina y el valor catastral de la construcción se reduce a 0 €, quedando solo el valor del suelo de 30.000 €, la base imponible del IBI pasaría de 100.000 € a 30.000 €, con la consiguiente disminución de la cuota anual.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD): En las transmisiones de inmuebles ruinosos, si el valor de referencia se ha ajustado a cero para la construcción, el impuesto se calculará únicamente sobre el valor del suelo. Esto reduce drásticamente la carga fiscal en la compraventa de estos bienes.
- Ejemplo ITP: Una parcela con una construcción ruinosa se vende por 50.000 €. Si el valor de referencia del Catastro era de 120.000 € (30.000 € suelo + 90.000 € construcción), pero tras la declaración de ruina se ajusta a 30.000 € (solo suelo), el comprador pagaría ITP sobre 30.000 € en lugar de sobre 120.000 €.
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): En el caso de herencias o donaciones de inmuebles ruinosos, el valor fiscal a declarar será aquel que resulte de aplicar el coeficiente cero a la construcción en el cálculo del valor de referencia, lo que reducirá la base imponible y, por tanto, el impuesto a pagar.
- Ejemplo ISD: Una persona hereda una casa en ruinas con un valor de referencia inicial de 80.000 €. Si se logra la aplicación del coeficiente cero a la parte de la construcción, y el valor del suelo es de 20.000 €, la base imponible para el ISD sería de 20.000 € en lugar de 80.000 €.
En conclusión,
La aplicación del coeficiente cero al valor de referencia en inmuebles en estado ruinoso es una medida de justicia fiscal que alinea la tributación con la realidad económica del bien. La tramitación administrativa rigurosa, la aplicación de criterios técnicos y el respaldo jurisprudencial, como el de la sentencia del TSJ de Burgos, son esenciales para garantizar que esta medida se aplique de forma correcta y equitativa, aliviando la carga fiscal sobre bienes que han perdido su valor de uso.
